O CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA (CPCV) 

Por Margarida Figueiredo, Solicitadora 

Desde a descoberta da casa ideal até à realização da escritura de compra do imóvel podem decorrer alguns meses.  

Um dos passos que antecede a compra de uma habitação é a assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV,) Este contrato, embora não obrigatório, é celebrado para formalizar um acordo entre as partes, de que o Contrato de Compra e Venda definitivo se realizará, estabelecendo as condições para a concretização do negócio, incluindo, entre outros dados, o valor da compra e o sinal entregue como adiantamento. 

A fim de garantir o cumprimento do acordado no CPCV, deve-se ter os seguintes cuidados:  

– O CPCV deve ser assinado após a aprovação do crédito ou então deve-se clausular que o promitente comprador pode desistir do negócio, caso o banco não aprove o crédito, com a restituição na íntegra do sinal entretanto pago; 

– Para que se possa verificar o cumprimento das condições acordadas no caso da compra de casa em planta ou em construção, a redação deverá ser feita com base no caderno de encargos, descrevendo-se os materiais, marcas e referências dos produtos usados; 

– É importantíssimo acordar um prazo confortável para a assinatura da escritura, de modo a acautelar a ocorrência de imprevistos, como, por exemplo, a morosidade na aprovação do pedido de crédito; 

– Os requisitos legais têm de ser obrigatoriamente verificados, como a inscrição na matriz predial e a existência ou dispensa de licença de utilização. Além disso, no CPCV deve salvaguardar-se que o imóvel é vendido livre de qualquer ónus ou encargos (por exemplo, penhoras ou hipotecas)  

Importa também referir que o Código Civil, no seu artigo 410.º, estipula que é necessário o reconhecimento de assinaturas, sob pena de o contrato ser declarado nulo.   

Considero deveras importante conhecer a penalização, tanto pelo incumprimento do acordado pelo comprador, como pelo vendedor. O primeiro perde a totalidade do sinal que pagou aquando da assinatura do CPCV. O segundo poderá ser obrigado a devolver o valor do sinal, em dobro, ao comprador.  

Por último, existe ainda a possibilidade de registar o CPCV na Conservatória do Registo Predial quando lhe é atribuída eficácia real, o que oferece inúmeras vantagens para o promitente comprador, que pode exigir a execução do contrato e a transferência da propriedade, caso o vendedor venda o imóvel a terceiros. Além disso, fica protegido de eventuais ónus ou encargos registados sobre o imóvel após a data do registo do CPCV.  

Por outro lado, para o promitente vendedor, o registo predial demonstra o compromisso do promitente comprador e aumenta a sua confiança, o que facilita o relacionamento entre as partes.  

Assim sendo, para sua segurança e redação deve recorrer a um Solicitador da sua confiança, para acautelar os interesses de ambas as partes.